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中国业委会至今已走过叁十余年，为了探寻小区可持续发展之道，我们计划在全国范围内拜访100家业委会，面对面访谈，真实记录，帮助公众了解业委会正在如何参与小区治理，厘清各方角色与责任，展望居住生活的将来时。

讲述小区故事，传播善治经验。第叁站广州，听一个“游说”的故事。

01

“游说”是业委会组织最重要的几个功能之一，当资深保险从业者尝女士遇上业委会，便有了一段堪称电影级叙事的游说故事。这自然离不开尝主任的语言艺术——她几乎是所有受访者中口才最好的一位，更是因为础小区更换物业过程中的确充满了饱含戏剧张力的波折。

尝主任早年曾在某小学任教，她笑称，2000年前后础小区刚挖出个洞时她就冲过来交了房款，因为即将在大洞上建成的房子拥有广州顶好的学区。不久后，础小区迎来历史上第一次波折：开发商资金紧张，项目陷入停滞。好在没过太长时间，便有续建商愿意接手。然而，一处隐患也在此时埋下，小区规划中原本应属于全体业主的会所在原开发商与续建商的约定中被划归后者，作为接盘的优惠条件。

这种“一鸡两吃”操作所引发的产权纠纷还要再等上十几年才会爆发出来，而“物业服务”这件业主感受度更高的事则很快产生争端。楼盘交付时，续建商引进某国际五大行提供物业服务，定价3.3元，当时当地堪称昂贵。业主们对此倒也买账，他们既不缺钱，也相信“一分价钱一分货”。

2005年前后，物业服务合同到期，某五大行撤场，续建商自有物业公司接手，但物业费却保持原价。然而，这条瞒天过海之计被业主察觉，础小区第一届业委会很快成立。

“成立第一届业委会就是为了换掉物业，那可是2005年，搞业委会很不容易，但第一届业委会的手续是非常全的。后来我们再成立业委会，街道明确要求我们的公章要刻‘第二届业委会’，这说明第一届的合法性是受到认可的。但当时换物业的官司业委会打输了，续建商立马在小区里贴大字报说业委会是非法组织，那届业委会被这么一折腾算是名存实亡，换物业就更没人提了。”尝主任如是回忆础小区第一届业委会的情形。

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之后十数年间，业主们对续建商、物业虽有怨言，但日子过得还算风平浪静。而在这段漫长时光里，尝主任也从教师转行做了保险，工作更加忙碌，事业越发成功，自然无暇他顾。转机发生在尝主任退休后，告别早出晚归生活的头几个月并不容易适应，她只好在小区里闲转打发时间。

也正是在闲转时，尝主任发现，续建商一直将属于全体业主的小区会所用作私人经营，由此引发了噪音不断，外来人员频繁出入小区等一系列问题。更过分的是，会所负一层架起了大口径排烟管，油烟被直接排进小区。侵权、噪音、污染、治安隐患，原本为业主提供便利的会所倒成了长在小区深处的烂疮，而续建商的物业公司则像是覆在疮面上的破布——极力阻止烂疮散发异味，自己却也已残毁不堪。

既出于义愤，也因无处发挥余热，尝主任决定把会所讨回来。要和续建商对话，必须先成立业委会。她没想到的是，单这一件事就从2016年做到了2019年，中间经历了第一次筹备组解散，与居委会、街道多轮沟通，挨家挨户敲门征求意见，热心业主退出等重重曲折。

“我这个人属于那种‘要么不让我干，我只要一干开，不达目的誓不罢休’的性格。”靠着这种坚韧，尽管事情从叁分钟热变成万里长征，尝主任终究拉起一票人马成立了第二届业委会。

然而，有物业做挡箭牌，业委会甚至无法与续建商直接对话。此时尝主任才意识到，想维权，物业必须是队友。她说，换物业那年，自己老了二十岁。

03

选新物业算是前菜，L主任自己心里有本账：要选口碑好、平台大、品质优的物业公司。口碑好 ，意味着更容易取得大多数业主信任，于是一些业主推荐的不知名物业公司被排除；平台大，意味着完善的管理体系和专家支持，于是一些小型物业公司被排除；品质优，意味着能匹配A小区业主需求，业委会未来投入管理精力也更小，于是附近小区品质不佳的知名物业公司被排除。为了避免“店大欺客”的隐患，L主任甚至拒绝了几家国央企背景的物业公司。最终，L主任瞄准了一家国内名列前茅的民营物业公司，用她的话说：“都说这家公司是要脸的。”

组织业主大会投票是最大难关：必须有叁分之二业主参与投票，结果才能生效；必须有叁分之二票数意见一致，才能换掉原物业。业委会需要尽可能多的业主参与投票，物业公司则要阻挠投票达到“双叁分之二”标准。于是，一场多方博弈的选战无间道开始了。

础小区为商住混合性质，住宅区是业委会的主票仓，毕竟业主们对物业的不满由来已久，只消业委会上门动员便应者云集。

商业区业主则是原物业与业委会争夺的“摇摆州”。在这里，原物业明显占优：首先，几百位业主资料掌握在物业手中，业委会难以联系；其次，就算联系得到，非自用的商业业主对物业服务感受度不高，也就不愿多生是非；第叁，商业业主散落在五湖四海，哪怕有意投票也很可能无法成行。

这时，业委会的游说能力成了影响大局的胜负手。

尝主任的第一个关键目标是位独占9000㎡的大业主，如果他不参与，投票结果大概率无法生效。然而，他的生意中多有需要原物业提供便利之处，到此时，他的选票自然也握在原物业手中。尝主任自知这种利益共同体无法从外部攻破，便想从这位大业主的亲戚朋友入手。恰在此时，大业主的姐姐频繁来到础小区打理其弟生意，多方打探之下，尝主任听说大业主还欠了姐姐很多钱，她立刻找到这位女士。

“你想不想知道这块地还是不是你们家的？”尝主任投石问路。

“当然想！我弟弟把很多不动产都贷款抵押出去了。”这一问果然引起了兴趣。

“那现在有一个办法，你用这边的商铺去绑定广州物业平台，如果能绑上就是你家的！?”只有绑定了平台，业主才能参与投票。

担忧自家资产安全的姐姐很快依计行事，然而，绑定需要人脸识别，其时大业主身在国外，姐姐也不好明说要求验证房产所有人，尝主任便二次献计：

“你叫你老公去弟弟家吃饭，吃饭的时候就操作绑定程序，到扫描那一步，立马放在你弟弟脸上，看看能不能搞得成。”这像是在抖音段子里才会出现的情节。

如宿命般地，远渡重洋的姐夫竟然真的靠这个有些滑稽的办法绑定了础小区的商铺，国内的姐姐则欢呼雀跃，立刻找到尝主任：“你看，绑定了！绑定了！九千平米还是我家的！”

时至今日，尝主任回忆此事仍大呼好险：“我1月份接近她，取得她信任，让她绑定好，这边一绑定好，我们立马组织投票，到五六月正式投票的时候，突然发现这个系统就在五月已经不允许海外绑定了，如果再晚一点就算她愿意投我们票都没有用了。”此事之后，尝主任与大业主的姐姐成了朋友，自然也争取到了那关键一票。

04

如果说，这张九千平米的选票是启动投票的必要条件，那么游说某知名公司广州分部投票便是这场选战的制胜一招，他们持有4000㎡，占总票额的3.64%。

在这件事上，尝主任的心情经历了“叁起叁落”。

第一起，出于品牌安全考虑，从第一届业委会成立起，这家公司从未参与过业主与续建商、物业公司的纠纷以免引火上身。到投票截止前叁天时这家公司仍未投票，从局势来看，更换物业的议案很可能无法通过，尝主任心急如焚。关键时刻，尝主任选大平台名牌物业公司的作用突显出来，新物业公司与这家公司的深圳全国总部取得联系，由总部说动广州分部总经理、法人代表投票，她的心终于放下。

第二起，对方盘点时发现产权证明不齐无法立刻投票，这是否说明对方的态度又变得暧昧不明呢？尝主任再次紧张起来。好在不过多久，公司法人回复尝主任明日立刻赶往深圳补办材料，并差秘书当日赶回广州投票，她的心又放下。

第叁起来得最为突然，尝主任彼时正在炒菜，电话突然想起，那头是新物业负责人：“尝姐，投票那边好像有点麻烦，您赶紧去看看。”尝主任心下大惊，这一次，只能靠自己了。

投票现场在居委会办公室，尝主任推门而入，居委会工作人员背靠窗坐着，秘书正在将几大摞房产证装回皮包，她看到尝主任进来像是要说什么,尝主任抬手道：“我们出去说。”

“尝姐，今天可能是投不了票了，我们公司几个领导刚才叫我回去，先开会研究一下要不要投票。”秘书先开口。

尝主任回头望向居委会办公室，门虽紧闭着，却像一堵四处透风的墙，秘书赶到居委会的消息被新老物业同时截获，老物业打给业主公司，新物业打给她，几方人马这才汇聚一处。

沉吟片刻，尝主任心中有了计较：“我问你，谁让你来投票的？”

“是我们公司领导。”

“是刚才给打电话的几个领导吗？”

“不是，是总经理。”

“你在公司是听总经理的，还是听他们几个的？”

“听总经理的。”

“那你现在就给总经理打电话，你把其他领导的话转述给他听，到底是现在投，还是回去开会。”

秘书颇为难，电话还是打了，片刻即返：“尝姐，我们回头吧！”

这次是尝主任先进门，口气严厉：“不要再玩！不要再搞事！投不投是人家公司的事，你们都不要参与，谁参与，我将来告死谁！”

工作人员连忙矢口否认，尝主任继续追击：“今天他们公司只有总经理、秘书、司机叁个人知道投票的事，取了材料就来你这里，其他人怎么会知道的！不管怎么样，你今天就给我加班，把所有资料都录到系统里去！”

这一票终于投了下去。

叁日后，结果公布，础小区更换物业议题通过，尝主任的心彻底落进肚子里。

05

从某种程度上说，作为业委会主任，尝女士绝对是非典型的一类，这集中体现在两方面：第一，她认为业委会应当完全放权给物业公司并在物业公司需要时提供帮助，甚至完全相信物业公司自有的质量管理体系而不对物业公司进行考核，这也是她一定要选一家口碑好、平台大、品质优的物业公司进场的原因。新物业也算不负所托，进场五年来，一直保持着优秀的服务品质。

第二，她认为业委会完全是为了推动与业主权益有关的重大公共事务而存在，她组建的业委会既没有办公经费，成员也不拿津贴。就础小区而言，在会所完全归业主所有之后，尝主任将不再参与业委会工作，她甚至认为业委会不应继续换届改选，因没法保证所有人都像她一样完全排除私利。

换了物业之后，尝主任带领第二届业委会成员继续为了争取会所所有权而努力，在物业的配合下，负一层的排烟管被拆除，外来人员出入得到管控，会所部分经营活动被迫停止，但眼下能做到的也仅是如此。

采访团队与尝主任的访谈正是在由会所一部分改建成的业主图书室进行，走出图书室，一道黑色铁门将会所分隔两半，那一边仍由续建商招待客人。采访团队的脚步止于门前，敲敲门，听不见声息，无言的回响却仿佛诉说着对峙。作别时，尝主任说：“去年8月提交了诉讼，还在调解，我们也还在路上。”