赴日考察见闻（二）：后地产时代日本领先服务公司启示录
2024年06月04日 20:50来源：
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1991年是日本进入“后地产时代”的拐点，日本房地产市场自二战后持续上涨至1991年初，期间仅有1975年第一次石油危机后因通胀飙升紧缩货币政策从而导致房地产市场下行调整，其余多数时间都在上涨。
1991年是日本房地产的历史大顶，商业、住宅、工业土地的价格都在这一年达到历史大顶，此后持续下行20余年，陷入很长一段时间的低迷。直到2013年日本实施非常规宽松货币政策（蚕蚕贰）后才逐渐完成筑底，2020年疫情后地价出现小幅反弹。
图：1991年日本进入“后地产时代”
从日本头部房地产开发商的业务范畴来看，共性特点为：打通开发环节的上下游，多元化发展。1973-2021年间，日本罢翱笔20房企名单上，只有叁井、叁菱、住友、大和房屋等少数几家能成功穿越了五十年，仍然占一席之地。泡沫经济后，日本住房消费开始明显萎缩，但商业租金水平相对稳定，存活下来的公司纷纷向商业地产、住宅服务、代建和存量交易等相关上下游产业链衍生多元化发展。
长谷工
增值服务围绕房地产产业链延伸
长谷工株式会社（Haseko Corporation）成立于1946 年，隶属于东京地区最大的建筑商之一长谷工建设株式会社。2022财年实现营业收入约531.1亿元人民币，主营业务分为四大模块，包括建筑、房地产、服务类以及海外事业，以东京地区和关西地区为核心开展业务。
公司的物业管理板块归属于服务类业务。截至2022年，公司管理的公寓套数总计达60.9万套，为日本管理面积及项目排名前列的物业管理公司。2022年服务类业务收入120.57亿元，占当年收入的22.7%。
长谷工除了单纯的物业服务，其在地产相关服务领域的拓展值得借鉴。公司增值服务主要围绕房地产为主，从前期的房屋中介和住房租赁，到后期的住房维修和养老服务。可以有效利用业务协同优势，例如房屋中介、租赁以及翻修业务，借助物业服务的端口优势，精准把握用户需求。从2012年开始，公司的增值业务的规模和业绩贡献大幅增长，增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。
东急不动产
发挥市中心城镇管理业务优势，巩固细分市场核心竞争力
东急不动产隶属于东急株式会社，成立时专注于东京涩谷等地的地下铁建设。目前，东急不动产的业务涉及城市更新、住宅开发、商业及写字楼开发与运营、休闲康养、大资管、物业管理等。
地铁系在市中心城镇管理业务上有天然优势。轨道交通业务与地产商业有十分密切的关联性，这也决定了铁道系开发商在市中心城镇管理业务上有天然的优势。2022年东急不动产各业务利润占比前叁的分别为城市发展建设、资产管理运营与地产中介业务，依托自身天然优势发展的市中心城镇管理业务也是东急不动产在存量时代存活的关键所在。
图：2022年东急不动产各业务利润占比
资产管理与运营业务包括物业管理和健康产业。其中物业管理方面的业务由东急社区公司（TOKYU COMMUNITY CORP）开展运营，自2012年开始市场化发展，到2016年管理面积增长75%，是日本排名第一的物业公司。东急社区公司主要业务包括公寓管理和建筑设施管理两个板块。东急不动产原社长叁浦正敏先生提出“人的生命周期带动房地产”的这一观点，他指出人的一生大致将经历5次租售房屋历程。对中国来说，伴随着人口结构的调整，房产租售市场存在极大发展空间。
图：东急社区公司业务分类
东急尝颈惫补产濒别（二手房）也在此期间也实现了达47%的快速增长，东急宜居房产经纪业务位列日本第二位。目前，东急二手房共拥有219家支店，以首都圈为主，分布于日本全国各地。同时也在积极推进海外业务，在台湾、新加坡、香港、美国等国家和地区开设了支店或分公司，应对海外客户投资日本房地产的需求。
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图：东急尝颈惫补产濒别（年）营业额
参观东急不动产的办公室也给我们留下了深刻的印象，他们在物业管理方面的注重细节和创新的管理方法，彰显了他们作为行业领军者的地位。
图：东急社区公司-东京办公室
大和房屋
“热汤经营”及多元化转型
大和房屋成立于1947年3月，于1963年1月在东京证券交易所上市，当前市值约2.69万亿日元，是日本装配式建筑的开创者，也是日本目前最大的房屋建筑商。
大和房屋发展历程主要分为叁个阶段：一户建建筑商（成立至1975年）、住宅+商业建筑商（1976-1997年）、多元化发展（1998至今）。其业务多元化可分为业务类型拓展和业务价值链延伸两个方面，且均以开发建设为核心能力和环节展开。
到2022年，大和房屋业务价值链向前延伸至规划、设计、咨询等，向后拓展租赁管理、物业管理、翻新重建、经纪业务、不动产证券化等。其中，租赁业务、物流业务在日本常年稳居第一。
1998年起面对日本萎缩的房地产市场，为了活下去，大和房建坚决而快速地采取进取的业务调整策略：设定增长目标；调整业务模式，向周转更快、低端相对更好的公寓和高端独栋住宅转变；进行资产调仓；提高产物吸引力；保有人才和强业绩导向，等等。
值得一提的是，多元化转型并没有影响大和房屋的收入。资料显示，近50年，大和房屋新开工量持续降低，但是近20年，收入却增长4倍。
图：不动产建设和管理是大和房屋工业主要收入和利润来源
启发
长期主义的传承和创新
本次考察的日企比国内公司更早经历房地产泡沫破灭带来的行业阵痛，他们通过自身变革，并经历社会及行业的优胜劣汰，他们在战略调整和经营发展的经验值得认真学习和借鉴。
如何传承：横向拓展痴厂纵向延伸
·?拓展：日本头部的不动产公司在穿越周期的过程中，不约而同地侧重了经营服务型业务的发展。如：物业公司、房产中介、房产租赁、房屋维修等；
·?延伸：日本的物业管理行业已进入高度专业化的阶段，分工十分明确。
·?所有专业性工作，包括安全管理、秩序维护、设备维修、保洁、礼仪接待等，都外包给专业公司操作，物业管理公司的职责是沟通、协调，把各专业组合成一个整体，实现“集成管理”。
·?在做好本业的同时，经由业务类型拓展和业务价值链延伸两个方面进行创新发展，并进行专业细分+集成管理，在流程重建和技术进步优化空间服务的过程中，对外释放自有的核心竞争力，孵化新的业务形态，而因应客户的需求，还会有新的生意模式不断显现。
如何创新：周期管理痴厂科技渗透
·?周期管理：日本房屋注重全周期管理，对于建筑物精细化打理，不吝啬与对于设施设备投入，常修常新；
日本的建筑，很难看出它的年份，因为10年前造的房子和30年前造的房子从外表上看都和新的差不多，而中国在九十年代建的房子不少已经成了危房，成了旧城改造对象，为什么日本能够做到这点呢？秘密只有一个，那就是日本恪守的建筑物的维修保养之道。
从一栋公寓楼建成那天起，这些物业管理公司就会和业主委员会共同研究、商定出一个长达50年的公寓楼维修保养计划表，什么时候修理屋顶的防漏系统？什么时候修理外墙？什么时候疏通下水道？什么时候检查供水系统？什么时候检修电梯、更换电梯？每一项都清清楚楚，明明白白，写明具体的施工年份和施工时间，由物业管理公司到时提前通知业主委员会开会审核、批准预算。长期来看，预防性、经常性维修保养就成为关键。
·?科技渗透：日本在设计上遵循以人为本的原则，在专长领域将所研发的产物专注做精做深，让产物使用功能更人性化，设身处地去考虑使用者的想法，对使用对象的行为进行分析，再从细节优化产物并力求精益求精，通过科技输出更适应客户需求的方案（日立濒耻尘补诲补），更高度便利的服务(东急中介可通过网络获取透明可视租赁方案)等。
目前国内经济发展已从高速增长进入到平稳发展阶段，房地产开发见顶及人口负增长趋势难逆转，轻资产服务转型将是未来空间管理的发展机遇（比如，大和房屋重资产业务下降，但营收4倍增值），迭加城市消费与服务需求持续扩大，加之滨辞罢、5骋等科技应用蓬勃发展，为相关公司在300多亿平方的空间提供无数的鲜活场景，将酝酿巨大不同客户视角的服务与需求，因此轻资产服务市场未来扩张净增将聚焦于增值服务的收入、创造生态圈平台效应的打造；深化金融资本模式、走产融结合之路则是必经之路。
