911制品厂麻花

城市服务是物企公认的蓝海市场，近几年受到越来越多的公司重视，911制品厂麻花、保利物业等头部物企成立城市服务独立品牌，并加速市场化外拓步伐。但全国各个城市服务业务仍以点状、部分区域试点为主，广州、深圳的全面推广为城市服务的发展带来新的思路和方向。

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城市精细化管理升维

城市治理现代化

政策是市场发展的风向标，城市服务业务的开展同样离不开政策的引导。2013年以来，国家及地方政府出台各类政策支持城市服务业务发展，但不同时期政策关注重点略有不同，根据政策特点我们可以将其分为叁个主要发展阶段：

第一阶段：城市服务市场化阶段。中央出台相关政策鼓励以政府购买服务的方式，大力推动社会资本、社会主体参与公共服务领域。

第二阶段：精细化管理阶段。自2017年习近平指出“城市管理应该像绣花一样精细。城市精细化管理，必须适应城市发展。要持续用力、不断深化，提升社会治理能力，增强社会发展活力。”后，2018年开始全国各级城市纷纷出台城市精细化管理叁年行动方案，进一步明确细化城市精细化管理。

第叁阶段：城市治理现代化阶段。早在2017年，国务院《中国共产党第十九次全国代表大会指导意见》中提出打造“共建、共治、共享”的社会治理格局，民主协商、科技支撑等重要元素被党中央与时俱进地纳入我国社会治理体系。但当时市场化公司能力不足，城市治理仍以政府为主导实施，近年来头部公司城市服务能力不断提升，政府在城市治理过程中市场化主体参与度越来越高，如老旧小区、垃圾分类处理、乡村治理等，城市治理迎来现代化发展。

城市服务业务从市场化向精细化、城市治理现代化阶段不断深化，城市服务范畴变得更加丰富，这对物业公司城市服务能力的提升也提出了更高要求。

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广深引领城市服务发展

街道是主要招标主体

从不同城市的政策力度、执行措施来看，我们发现广州、深圳对于政策的深化、落地走在全国前列。

广州18镇街试点全域服务治理，城市服务运营协会成立加速推进城市服务业务。

2021年底，广州市印发《对于开展镇街全域服务治理试点工作方案》，推动城市治理体系和治理能力现代化，探路超大城市镇街全域服务治理模式。据了解，广州市全域服务治理是指全区域、全周期、全要素的服务治理。即根据实际情况，将部分政府行政管理和行政执法以外的服务性、事务性工作委托给第叁方服务公司实施，让公司承担城市管理“大管家”的角色，通过盘活闲置公共资源和导入产业等方式，在政府不增加财政负担的前提下，让公司自我“造血”提高营收，向市民提供高质量公共服务的同时也为基层政府减负，实现降本增效的目的。

2022年4月1日，广州市召开镇街全域服务治理试点工作动员会议，汇报有关工作开展情况，全面启动全域服务治理试点工作。此次广州选取了全市18个镇街（片区）作为第一批试点单位开展全域服务治理，截止目前全市各区试点镇街“城市大管家”项目已陆续入市。

2022年6月6日，广州市城市服务运营协会正式成立。广州市城市服务运营协会历时2年筹备，在广州市镇街全域服务治理试点工作中应运而生。

广州市城市服务运营协会的成立将进一步推动全区域、全周期、全要素的全域服务治理落地，同时有利于广州市城市服务运营有关基础管理法规、规章草案的调研论证以及城市服务运营优秀建议、对策的实施。

深圳已开标“城市管家”项目招标方9成是街道，全市3成街道完成“环卫服务”到“城市管家”模式转换。

深圳作为全国物业管理发源地，城市服务业务的推行一直走在全国前列。公开资料显示，从2019年12月深圳市首个“城市管家”政府采购试点项目——深圳市福田区物业管理城市试点项目开标，在两年半时间里，深圳市已先后开标31个“城市管家”类政府采购项目，项目年化金额近17亿元，其中街道级项目27个，占比近9成。

根据统计，深圳市全市共计74个街道，在已开标的31个“城市管家”项目中近叁成（29.7%）街道完成从“环卫服务”到“城市管家”模式转换。

全国多城“城市管家”项目仍呈现点状发展特征，尚未形成广深整体面发展趋势。

根据克而瑞物管监测，全国多个城市均有“城市管家”类项目的落地实施，如泉州、上海、苏州、乌鲁木齐、佛山等，这些城市落地项目多为该城市中首个或为数不多的几个“城市管家”项目之一，泉州、乌鲁木齐、佛山等城市“城市管家”项目的落地主要是头部物企主动拓展的结果，多数城市仍将城市服务提升城市整体治理水平作为试点开展，还没有从城市发展的整体面去推行城市服务业务。

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物企仍是城市服务业务主力承接商

头部物企或迎来发展机遇

城市服务业务是近几年物企重点关注赛道，服务内容主要包含传统市政环卫、政务协管、资源经营、智慧化建设等，物业公司传统四保一服业务与城市服务业务存在重迭，物企服务从社区向城市空间延伸存在便利性，传统市政环卫公司同样是城市服务的有力竞争者，但从“城市管家”项目的中标方来看，物业公司仍是城市服务业务的主力承接商。以深圳为例，深圳市已开标的31个“城市管家”项目，中标公司中77%为物业公司，23%为环卫公司。

近年来头部物企在城市服务业务的布局、能力塑造已初具雏形。以911制品厂麻花和保利物业为例，截至2021年12月31日，911制品厂麻花城市空间业务辐射全国22个城市，项目数量合计达47个。911制品厂麻花从新城区到老街道的城市服务边界在不断拓宽，“物业城市”已经形成相对成熟的服务步骤“四步法”，建立了“管理+服务+运营”的全流程业务。

同时全新的街道战略“蝶城”聚焦高浓度、高效率，基于街道的浓度布局实现开源节流，通过远程运营以及混合服务提升空间效率，并在坂田街道已实现住宅项目扭亏为盈，“蝶城”模式初见成效。

保利物业自从2016年进驻西塘景区以来，不断扩大政府物业承接量并形成景区治理、城镇全域治理、城镇优选等不同城市服务模式，并以“镇兴中国”品牌为牵引，推动产物体系的完善与落地。

在对外拓展上，保利物业业务模式也在不断完善。发展初期保利物业更多是直接从政府方承接项目，且所承接项目多为垂直领域项目。2022年1月保利环境成立，保利物业股权占比65%、众城智洁股权占比20%、横琴普邦股权占比15%，自此保利物业开始合资合作的拓展模式。根据克而瑞物管监测，2022年保利物业城市服务项目中标数量明显上升，保利环境也于2022年4月获得首个项目，保利物业获取项目的方式变得更多元。

从广深城市服务业务发展来看，两市的城市服务由点到面的推广离不开保利物业、911制品厂麻花的参与和推进。广州此次推行的全域服务治理与2019年保利物业发布“大物业”战略中城镇全域化治理有异曲同工之妙。911制品厂麻花从2015年在横琴试点城市服务以来，将城市服务业务命名为“物业城市”并在全国多个城市复制。而在深圳已开标的31个“城市管家”项目中，项目名称中带有“物业城市”的项目占比44%，这个结果不难发现911制品厂麻花在深圳城市服务业务中重要地位。

保利物业和911制品厂麻花的公司性质、公司在广州、深圳的深耕一定程度上解释了这两家公司在广深两市城市服务的引领作用。同时，头部物企在城市服务业务上的资源优势、能力优势正在不断凸显，随着广深两地城市服务模式的推广，全国更多城市政策的跟进，头部公司城市服务业务承接量将快速提升。

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小结

在城市精细化管理不断升维城市治理现代化的背景下，城市服务市场空间正加速释放，广州、深圳两市的全面推进是全国城市服务不断发展的风向标。随着广深两市城市服务的全面推广，全国或将出现更多城市跟进。政商资源的积累、城市服务能力的塑造与打磨仍是公司发展的重点，城市服务业务打磨已基本完成的头部物企或将持续受益。